La Venta de una Casa
Primero, ordene todos los documentos. Las leyes de bienes raíces requieren muchos documentos. Antes de vender su casa, asegúrese de tener los siguientes documentos a mano:
- informe topográfico de la propiedad (plat survey)
- el título (deed) o los documentos del préstamo hipotecario
- la última factura de impuestos a la propiedad
- documentos del condominio (si la propiedad es condominio)
- reglas de la asociación de propietarios y lista de pagos especiales, si existiera
Al poner la casa en venta
Tendrá que decidir si quiere vender su propiedad por su cuenta o con la ayuda de un agente inmobiliario. Generalmente, los agentes inmobiliarios cobran seis por ciento del precio de venta después de venderse la casa. Puede encontrar un agente inmobiliario de buena reputación, a través de una organización profesional.
Ya sea que decida vender la propiedad por su cuenta o a través de un agente, consulte con un abogado antes de firmar el acuerdo con el agente o aceptar una oferta. Además, asegúrese de que comprende y cumple con las leyes de declaraciones (disclosure laws) de su estado así como las leyes federales y estatales de vivienda imparcial (fair housing laws).
Oferta
Por lo general, si alguien lo llama por teléfono y ofrece comprarle su casa, esto no constituye una oferta legal. Generalmente, la oferta es un documento escrito que se convierte en un contrato de compra-venta una vez que usted lo acepta. Es muy importante que cubra todos los detalles esenciales de la transacción.
La oferta debe incluir:
- el precio de venta
- cantidad del anticipo (downpayment)
- fecha de cierre y posesión que se prefiere
- si el comprador está solicitando una hipoteca y los términos de la misma
- una lista de las instalaciones incluidas en la venta, como ser electrodomésticos, cortinas y artefactos
El comprador puede incluir una cláusula de inspección que anule el contrato en caso de que la propiedad no pase una inspección profesional que incluya:
- insectos o animales nocivos
- gas radón
- estructuras
- plomería
- sistema eléctrico
El comprador paga la mayoría de las inspecciones, aunque muchos estados requieren que el vendedor pague la inspección de comejenes (termites). Pídale a su abogado que revise la oferta antes de responder. La oferta da comienzo a las negociaciones sobre el precio, la fecha de posesión y otros detalles de la venta.
El anticipo que el comprador paga se deposita en una cuenta especial (escrow account) hasta el cierre.
El contrato de venta
Después de haber negociado la venta, los términos del contrato beben estar claros. El contrato de venta es un acuerdo entre las partes contratantes que especifica los derechos y obligaciones de cada una de las partes. Puede contener cualquier provisión legal que acuerden las dos partes.
Hay cierta información estándar que debe aparecer en casi todos los contratos:
- la fecha
- nombres completos de las partes firmantes
- dirección de la propiedad en venta
- el precio de venta
- monto que será depositado en la cuenta especial (escrow account), dónde se depositará y quién tiene derecho a los intereses
- lugar y fecha del cierre y posesión
- detalles exactos sobre qué se incluye en la venta
- quién paga los gastos de cierre
- el monto de la comisión del agente inmobiliario
El cierre
Es el momento de recibir el dinero. Usted tiene derecho a recibir una copia de los gastos de cierre dos días antes del mismo. Haga que su abogado los revise.
Antes del cierre, hable con el agente de la compañia de escrituración (title company) para asegurarse de que todos los documentos necesarios han sido preparados.
Su agente inmobiliario estará presente el día del cierre para recibir el cheque de sus honorarios de la compañía de escrituración.
Como vendedor, su hipoteca será pagada y usted recibirá un cheque por la diferencia entre la hipoteca y el precio de venta, menos los honorarios del agente inmobiliario y cualquier otro gasto que usted se comprometió a pagar.
¿Dónde puedo obtener más información?
Casi todos los estados tienen centros de información federal donde el consumidor se puede informar sobre servicios federales, programas y regulaciones. Busque en las páginas del directorio telefónico donde se listan las oficinas de gobierno para la dirección de la oficina más cercana.
¿Adónde puedo dirigirme si necesito un abogado?
Muchas asociaciones de abogados estatales, de condado o de la ciudad tienen servicios de información sobre abogados. Estos programas pueden proporcionarle información sobre el sistema judicial y darle el nombre de un abogado particular con experiencia en el campo legal que su caso requiere. Busque en el directorio telefónico bajo el nombre de la asociación de abogados o en las páginas amarillas bajo "lawyers referral services."