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La Compra de una Casa

La compra de una casa puede parecer complicada, y darnos miedo, teniendo en cuenta la cantidad de dinero que implica. Pero si considera un paso a la vez, se hace más simple. Aunque las leyes inmobiliarias difieren en los distintos estados, los siguientes pasos son los mismos en todos lados: la oferta, la hipoteca y el cierre.

Un agente inmobiliario puede ayudarlo a elegir una casa, pero tenga en cuenta que el agente inmobiliario trabaja para el vendedor y no para el comprador. El agente inmobiliario recibe como pago por sus servicios un porcentaje del precio de la casa. El agente tiene una obligación legal con el vendedor y no con el comprador. Mientras más alto el precio de la propiedad, más alta la comisión, así que no espere que el agente represente sus intereses. Si usted desea un agente inmobiliario (buyer's agent) que trabaje para usted, contrate uno para que lo ayude con la compra.

Ya sea que contrate con un agente inmobiliario o no, se recomienda que hable con un abogado antes de firmar cualquier documento, comenzando por su oferta.

La oferta
Una vez que encuentre la propiedad que quiere comprar, usted hace una oferta, que es un documento muy detallado que, si es aceptado por el dueño de la propiedad, se convierte en un contrato de compra-venta. Es muy importante que cubra todos los puntos esenciales de la transacción. La oferta de compra-venta debe incluir:

  • La descripción legal de la propiedad
  • El precio de la compra y el monto del pago en efectivo
  • El monto del depósito y provisiones para su reembolso si no se finalizara el contrato
  • La fecha de escrituración y posesión
  • Una cláusula que indique que el título de la propiedad debe estar libre de imposiciones
  • Una cláusula que cancele el contrato si usted no puede conseguir un préstamo hipotecario
  • Una lista de los artículos incluidos en la transacción, como cortinas, electrodomésticos y otras instalaciones fijas

Incluya una cláusula de inspección que anule el contrato si la propiedad no reúne las condiciones exigidas por un inspector profesional en las areas de:

  • Insectos o animales nocivos
  • Gas radón
  • Estructuras en buen estado
  • Plomería
  • Sistema eléctrico

Si su abogado no puede revisar la oferta antes de presentarla al vendedor, incluya una "cláusula de aprobación por un abogado". Ésto permitirá que su abogado se asegure de que el contrato lo beneficia, o que haga cambios si fuera necesario.

Cómo conseguir la hipoteca

  • Una vez que el contrato de compra-venta es aceptado, debe conseguir un préstamo hipotecario. Generalmente, el comprador paga en efectivo un 10 o 20 por ciento del precio de venta y consigue un préstamo hipotecario por el resto.
  • Los bancos y otras instituciones de financiamiento ofrecen una variedad de hipotecas con distintas tasas de interés y condiciones de pago. Conviene comparar lo que ofrecen distintas instituciones. Es posible que le cobren una tarifa de solicitud de hipoteca de unos cientos de dólares.
  • Algunas personas son aprobadas con anticipación para la hipoteca antes de presentar la oferta de compra-venta, lo que acelera el proceso.

Registro del título
Antes del cierre, el banco hará arreglos con una compañía de escrituras (title insurance company), para que haga una revisión del título para averiguar si hay excepciones con el título ("title exceptions"), que pueden ser:

  • "easement" o derechos que se les confiere a las compañías de gas, electricidad y teléfonos para traer sus servicios a la propiedad.
  • derecho de acceso para vecinos
  • restricciones de remodelamiento exterior
  • Otros reclamos o derechos sobre la propiedad

Su abogado debe revisar el informe de la compañía de escrituras (title company) para asegurarse de que no hay complicaciones. En la mayoría de los casos usted querrá obtener seguro de título.

El cierre (closing)
Esta es la última etapa de la compra. La liquidación de cuentas (settlement statement) cubre todos los aspectos de la venta. Durante el cierre, usted y su abogado revisan los documentos presentados por el dueño de la propiedad:

  • el título de la propiedad (deed)
  • la lista de instalaciones fijas incluidas en la venta (bill of sale)
  • declaración jurada sobre la ausencia de reclamos (liens) sobre la propiedad

Usted firmará los documentos necesarios para obtener el préstamo hipotecario.

Usted y su abogado revisan los gastos del cierre:

  • Honorarios por planos de agrimensura (survey)
  • Gastos en relación al título
  • Gastos de registración en las oficinas gubernamentales correspondientes
  • Impuestos locales y del estado relativos a la transferencia de la propiedad.
  • Impuestos inmobiliarios

El comprador, el vendedor y sus respectivos abogados generalmente están presentes en la escrituración que se lleva a cabo, por lo general, en la compañía de escrituraciones (title company). La institución que le da la hipoteca fija la fecha y lugar del cierre. El trámite lleva varias horas. Por lo general usted toma posesión de su nueva casa el mismo día del cierre.

¿Adónde puedo dirigirme si necesito un abogado?
Muchas asociaciones de abogados estatales, de condado o de la ciudad tienen servicios de información sobre abogados. Estos programas pueden proporcionarle información sobre el sistema judicial y darle el nombre de un abogado particular con experiencia en el campo legal que su caso requiere. Busque en el directorio telefónico bajo el nombre de la asociación de abogados o en las páginas amarillas bajo "lawyers referral services".


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